上海二手房成交創(chuàng)4年新高 什么信號？樓市要觸底反彈？又一城市加碼調(diào)控
近期，上海樓市的成交熱度較高，引起市場關(guān)注。
研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，9月，上海二手房成交量再次突破3萬套，同比大漲近5成，創(chuàng)2017年以來的歷史新高。
接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)歷了3年低迷降溫后，上海樓市今年進入上升通道，開始觸底反彈。疫情后，貨幣政策寬松、自住需求釋放、調(diào)控政策穩(wěn)定等因素都對樓市上行形成支撐，不過，預(yù)計在多地調(diào)控升級、房企融資收緊影響下，四季度市場會有回調(diào)，將處于震蕩上行趨勢。
值得注意的是，券商中國記者了解到，繼杭州、寧波、南京、無錫、常州等多個長三角熱點城市出手調(diào)控后，無錫再次收緊調(diào)控，上調(diào)二套房公積金貸款利率，這也是年內(nèi)全國調(diào)控政策中首次出現(xiàn)公積金貸款利率的上調(diào)，此前多地公積金政策收緊或是提高貸款額度，或是提高首付比例。
上海二手房成交量再破3萬套
自4月以來，上海二手房市場持續(xù)升溫。
易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月份上海二手房成交套數(shù)約為3.1萬套，環(huán)比增長4.2%，同比增長46.8%。這一成交量處于2017年以來的歷史高位。
上圖可以看出，今年以來，受疫情影響，1-3月上海二手房成交迅速降溫至冰點。隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn)，自4月開始，市場逐漸升溫，至9月成交量更是升至2017年以來新高。
根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，4-7月上海二手房成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬套左右，8月、9月成交量分別達到2.98萬套、3.11萬套。前9月上海二手房成交量同比增長9.9%，增速已經(jīng)回正。
從成交房源結(jié)構(gòu)和區(qū)域來看，9月份上海成交房源中平均面積為88.6平米，其中90平米以上房源占比達到41%，而上個月僅為33%。成交套數(shù)排名前三位的板塊分別為周康、浦江、三林板塊。
從成交價格來看，上海二手房住宅套均總價為353萬元，成交均價為42085元/平米。成交均價排名前三位的板塊分別為淮海中路、前灘、南京西路板塊。上海各區(qū)二手房成交價格除了虹口區(qū)同比下降了0.1%，其余區(qū)域均有不同程度的上漲。以黃浦區(qū)、浦東新區(qū)和松江區(qū)最為明顯，分別環(huán)比上漲0.52%、0.48%、0.45%，同比上漲4.7%、4.3%、3.5%。
我愛我家(行情000560,診股)集團的數(shù)據(jù)也顯示，9月，上海二手房成交市場明顯好于上年同期，成交量同比漲幅超過45%，成交價格同比漲幅超過10%。與此同時，上海二手房市場新增客源量同比漲幅高達42.7%，連續(xù)兩個月增幅排名重點12城市第一；新增房源量同比增幅也在重點12城市中最高，達到181.1%。
上海樓市進入上升通道？
對于上海二手房成交量創(chuàng)4年新高的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受券商中國記者采訪時表示，有幾個方面的原因：
一是，從周期性波動規(guī)律來看，上海樓市今年進入到一個上升通道。2017年到2019年上海樓市比較低迷，這個低迷也是對2015年到2016年樓市比較火爆的一個修復和調(diào)整，經(jīng)過這三年的降溫之后，今年市場是有動能要往上走的，因為需求面被抑制幾年之后，總會有些自住需求要釋放，這是一個周期性波動的規(guī)律。
二是，今年為了應(yīng)對疫情，從2月份開始貨幣政策較為寬松，會有些資金量到處流竄，其中有些資金流進了樓市。因為2月份到4月份，對于個人買房子的信貸支撐力度比較強，對開發(fā)企業(yè)融資也是支撐比較強的，所以整個貨幣政策的放松對樓市是一個利好，這個利好更容易被一線城市和東部強二線城市所吸納，就是說他們對這種貨幣資金的轉(zhuǎn)暖反應(yīng)更明顯一些，這是來自于貨幣金融方面一個利好的反應(yīng)，包含最近一段時間的社融指標M1、M2都是在增速擴大的，這本身就說明流動性是趨于寬松的，是對資產(chǎn)價格包含房價的一種支撐。
三是，今年七八月份以來部分城市出臺新政升級調(diào)控，上海因為上半年市場偏溫和，所以也沒有必要出新政。沒有出臺新政策，對市場也沒有什么利空影響，間接來說，相比深圳、南京、杭州收緊調(diào)控，上海政策面不變，保持一個既有態(tài)勢，對樓市其實也是一個變相的小利好。
那么，當前能說上海樓市已經(jīng)觸底反彈開始回暖了嗎？四季度市場熱度能否持續(xù)？
對此，楊紅旭對券商中國記者表示，上海樓市應(yīng)該可以說是見底反彈了，這個底部就是前面說的2017年、2018年的量特別低，2019年的價格是處于一個偏底部。
不過，楊紅旭告訴券商中國記者，今年9月份成交量創(chuàng)近4年新高，但是這是網(wǎng)簽量，由于網(wǎng)簽量相對滯后，9月份的網(wǎng)簽量可能反映的主要是8月份買房下定金的情況，而9月份到10月份市場略有降溫了，所以10月份成交量相比9月份應(yīng)該會有所回調(diào)，四季度市場會相比三季度略有降溫，主要是受七八月份以來多次會議包含十幾個城市調(diào)控升級、房企融資收緊等政策影響。
“但是四季度即便有回調(diào)，也不代表市場重新大幅降溫了，因為已經(jīng)是處于一個震蕩往上走的通道當中，我估計，明年春節(jié)之后，二季度成交量會重新起來。”楊紅旭對券商中國記者說。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受券商中國記者采訪時也認為，雖然9月上海二手房成交量創(chuàng)了新高，但是今年的高點可能也就這樣了，因為本身到了四季度成交量就會慢慢的往下走，所以10月、11月份可能還是有一個震蕩回落，再要看到3萬套的概率幾乎是沒有了。預(yù)計明年市場應(yīng)該還會維持穩(wěn)步反彈向上格局，成交還有機會看到3萬套，但是也和今年一樣是個別月份出現(xiàn)，正常情況應(yīng)該在2萬套出頭點。
長三角又一城市再次收緊調(diào)控
下半年以來，多個熱點城市樓市調(diào)控收緊，特別是長三角地區(qū)，包括杭州、寧波、南京、無錫、常州等已經(jīng)出手調(diào)控。
10月15日，無錫再次收緊調(diào)控，將職工家庭第二套自住住房公積金個人住房貸款利率調(diào)整為首套貸款利率的1.1倍。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受券商中國記者采訪時表示，此次無錫對于二套公積金貸款利率提高，或考慮到公積金貸款資金池略緊張的問題。此前公積金貸款過多，現(xiàn)在有所收緊。同時此類利率調(diào)整，也體現(xiàn)了購房政策收緊的導向，有助于管控部分炒房行為。
值得注意的是，券商中國記者了解到，今年以來，多地公積金貸款政策收緊，或是提高貸款額度，或是提高首付比例，此次無錫上調(diào)貸款利率屬于全國首次。
對此，嚴躍進對券商中國記者表示，實際上利率上升或也是為了填補漏洞，此類利率過低，客觀上使得近期公積金貸款需求增大。而通過適當提高利率，也實現(xiàn)首套和二套貸款的差異。若是后續(xù)二套利率上升后公積金貸款需求依然大，那不排除額度也會收緊。
從全國來看，貝殼研究院指出，下半年以來，為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場“三穩(wěn)”的目標，中央層面多次召開會議，敦促地方尤其是土地市場過熱、房價上漲較快、市場預(yù)期不穩(wěn)的城市及時采取針對性措施穩(wěn)市場。地方層面緊調(diào)控，“一城一策”持續(xù)發(fā)力。7月以來，深圳、東莞、杭州及成都等近20城約30次出臺收緊政策抑制和防范市場過熱。
貝殼研究院預(yù)計，四季度，二手房市場政策環(huán)境或進一步收緊，三季度較熱的城市或出臺調(diào)控平抑市場。購房貸款利率觸底后或隨銀行資金成本的上升而小幅走高。年底市場季節(jié)性反彈力度不強，整個四季度成交預(yù)計繼續(xù)回落，重點城市價格普遍走平，調(diào)控嚴格城市或?qū)⑾碌?/P>