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四年擴6倍 地產(chǎn)頻踩雷 五礦信托規(guī)模逆勢狂飆前路如何?

  行業(yè)頹勢背景下,五礦信托業(yè)績不降反升,但另一面卻頻頻踩雷  

  近日,一份房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模榜將一向低調(diào)的五礦信托推到了大眾眼簾。近年來,在信托監(jiān)管趨嚴的背景下,各信托公司增速普遍放緩,唯有五礦信托,逆勢增長。2019年末,五礦信托47.64%的規(guī)模增速,位居全行業(yè)第一。

  值得一提的是,五礦信托的房地產(chǎn)信托業(yè)務發(fā)展更為迅速。今年1-9月,五礦信托的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模排名第一,達754億元,占房地產(chǎn)業(yè)務總額比例為11.39%,超過去年規(guī)模第一的光大信托。

  業(yè)績規(guī)模快速增長的背后,風險事件也不斷暴露。2019年報中,曾披露9筆訴訟信息,合計金額達35億。在2019年7月,銀保監(jiān)會還針對房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司,開展了約談警示,其中就包括五礦信托。

  牌照吃香頻頻增資,四年六倍一路直上

  五礦信托前身為慶泰信托投資有限責任公司(以下簡稱“慶泰信托”),成立于1997年。2010年10月8日司法重整后,經(jīng)中國銀監(jiān)會批準后,慶泰信托正式更名為五礦國際信托有限公司,注冊資本由3.28億元增加至12億元。

  公司股東分別為:五礦資本(行情600390,診股)、青海省國有資產(chǎn)投資管理有限公司、西寧城市投資管理有限公司,持股比例分別為78%、21.20%、0.79%。

  四年擴6倍、地產(chǎn)頻踩雷,五礦信托規(guī)模逆勢狂飆前路如何?

  五礦信托的控股股東為五礦資本控股有限公司,該公司為央企控股企業(yè),幕后實際控制人為國務院國資委。五礦集團主業(yè)為礦業(yè)經(jīng)營,因此五礦信托屬于非金融系央企控股。

  注冊資本經(jīng)前后多輪上調(diào),已從3.28億增加到目前的60億。先是在2013年,五礦信托注冊資本由12億元增至20億元。

  2017年,控股股東五礦資本控股有限公司又單方增資45億元,五礦信托注冊資本由20億元增加至29.22億元,同年,公司將資本公積中30.78億元轉(zhuǎn)增注冊資本,注冊資本由29.22億元再次增長為60億元。

  今年5月底,五礦信托控股股東五礦資本又公布了80億元的優(yōu)先股發(fā)行計劃,準備對五礦信托增資55億。同時,三大股東五礦資本、青海國資、西寧城投會進行同比例增資,這意味著三股東共同增資可達70.5億。

  全部進入注冊資本的話,五礦信托注冊資本將達130.5億,位列行業(yè)第三。大股東頻頻增資或是看重信托牌照的盈利能力。據(jù)五礦資本年報顯示,雖然信托業(yè)務收入只占總收入22.35%,但毛利潤高達57.7%,創(chuàng)造了母公司一半以上的凈利潤。

  近年來,隨著信托行業(yè)監(jiān)管趨嚴,各信托公司增速普遍放緩,自2018年開始,信托行業(yè)的凈利潤已經(jīng)連續(xù)兩年負增長,2019年凈利潤增速相比2018年下滑的速度有所減緩。

  但五礦信托卻逆勢增長,2019年末,五礦信托以8849.76億規(guī)模,位列行業(yè)第四,僅次于中信、建信和華潤信托,其增速高達47.64%,位居全行業(yè)第一。

  而在幾年前,五礦排名還在20名之后的中位水平,2016年是個重要的轉(zhuǎn)折點,就在次年,五礦信托母公司——五礦資本借殼上市了。作為上市公司旗下最主要的資產(chǎn)之一,或是更緊迫的業(yè)績壓力,促成了五礦規(guī)模上的迅速增長。

  五礦信托主動管理規(guī)模中,變化最大的是“融資類”:從 2016年的 729.6億,到2019年5009.13億,增長近6倍。

  公開數(shù)據(jù)顯示,2014年-2020年上半年,五礦信托的營收分別為15.46億元、21.75億元、20.47億元、21.38億元、29.33億元、41.57億元和19.03億元。

  同期凈利潤分別為8.80億元、12.06億元、9.80億元、11.68億元、17.20億元、21.05億元和14.64億元。可見其凈利潤也是在2016年開始,持續(xù)較快增長。

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  據(jù)公開資料顯示,2019年,五礦信托營收排行業(yè)第6位,凈利潤排行業(yè)第7位,排名分別比上年各上升一個名次,成為了新進入行業(yè)前10位的信托公司,呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

  熱衷房地產(chǎn)業(yè)務,卻頻頻踩雷

  從五礦信托的業(yè)務投向來看,截至去年末,五礦信托管理的信托資產(chǎn)總規(guī)模為8849億元。

  其中,金融機構規(guī)模1571億元,占比17.76%;房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模1044.9億元,占比11.81%;其他類占比43.8%、工商企業(yè)占比14.29%、基礎產(chǎn)業(yè)占比17.76%。

  值得一提的是,在業(yè)務投向中,五礦信托的房地產(chǎn)業(yè)務占比持續(xù)增長。2018年,五礦信托管理信托資產(chǎn)為5994億元,其中有740.58億元分布于房地產(chǎn),占比12.36%;2017年,五礦信托分布于房地產(chǎn)的信托業(yè)務規(guī)模為550.91億元,占比10.65%;而2016年這一占比僅為8.89%。

  截至目前,在五礦信托目前對外投資的153家企業(yè)中,房地產(chǎn)相關公司約50家,占近三分之一。公開資料顯示,五礦信托今年1-9月,房地產(chǎn)信托業(yè)務為行業(yè)第一名。

  得益于房地產(chǎn)業(yè)務的飛速發(fā)展,五礦信托已由前幾年的名不見經(jīng)傳,飛速躍進,成為行業(yè)排名第四,凈利增速第一的信托公司。

  四年擴6倍、地產(chǎn)頻踩雷,五礦信托規(guī)模逆勢狂飆前路如何?

  《每日財報》注意到,房地產(chǎn)業(yè)務高速發(fā)展的同時,也暴露了一定的風險。2019年年報中,五礦信托披露了9條訴訟信息,涉及金額合計為35億元。此外,公司投資的多家房地產(chǎn)企業(yè)也有被執(zhí)行信息。

  今年4月30日,五礦信托申請訴前財產(chǎn)保全,請求對被申請人山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企業(yè)管理有限公司的銀行賬戶內(nèi)存款7.6億元予以凍結,如存款不足此數(shù)額,則查封、扣押被申請人持有的相應價值的其他財產(chǎn)。

  2019年12月10日,五礦信托向法院申請凍結對包括上海北大資源地產(chǎn)有限公司等6家公司約17億元財產(chǎn),后來因未在法律規(guī)定的期限內(nèi)提起訴訟,資產(chǎn)被解除保全,而現(xiàn)在這些公司都已經(jīng)進入破產(chǎn)重整。

  頻頻踩雷之后,五礦信托也開始逐漸減少對房地產(chǎn)信托業(yè)務的投資,據(jù)公開媒體報道,2020年以來,五礦信托退出房地產(chǎn)公司家數(shù)已達16家,持股比例多為20%-30%,而且這些都是一些中小房地產(chǎn)公司。

  不良率“不升反降”背后,“接盤俠”成迷

  值得一提的是,在整體規(guī)模高速增長,房地產(chǎn)業(yè)務帶來風險的同時,五礦信托的不良率并未上升,反而持續(xù)下降。從2016年的19.15%下降到3.88%,堪稱“行業(yè)奇跡”。

  公開資料顯示,2011年,融資方上海榮騰置業(yè)委托五礦信托發(fā)行了“五礦信托-榮騰商業(yè)地產(chǎn)投資基金信托計劃”,共募資4億元。2013年初,五礦信托對還款情況進行核查,發(fā)現(xiàn)回籠資金不足以支付信托本息,提前終止信托計劃。

  雖然五礦信托專門設置了保障措施:但抵押物的債權數(shù)額僅為信托融資額的一半,而且該抵押物還存在其他第一順位抵押權人。五礦信托不得不先用自有資金進行兌付,隨后申請財產(chǎn)保全,并起訴榮騰置業(yè),至今這個案子還沒有了結。

  有趣的是這樣“燙手”的山芋在五礦信托的“努力”下最終找到了接盤俠,并且原價出手。

  2019年11月6日,五礦信托與上海衡加貿(mào)易公司訂立資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,將該債權以4億元價格轉(zhuǎn)讓給了衡加公司。而衡加公司是2018年設立的,只有一名自然人股東,注冊資金也尚未實繳。

  當然也不是都能不做虧本的買賣。2019年11月15日,五礦信托在廣東金融資產(chǎn)交易中心以18.08億元的價格掛牌轉(zhuǎn)讓廣州太陽新天地30.41億多元的債權,約為原債權價值的6折,最終該筆債權由廣州陛鹿物業(yè)管理有限公司摘得。

  值得注意的是,當時的“接盤俠”廣州陛鹿物業(yè)管理有限公司成立僅兩周,注冊資金100萬。

  行業(yè)頹勢背景下,五礦信托規(guī)模逆市大增,不良率也在持續(xù)下降。五礦信托前路如何?《每日財報》將持續(xù)關注。

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