●長江商報記者趙潔

　　曾經和龍湖、金科站在同一起跑線上的東原地產業績裹足不前，掉隊明顯。

　　自2018年首次進入前50強后，東原地產高速增長的勢頭戛然而止，從其上市主體迪馬股份(行情600565,診股)（600565.SH）公布的合并口徑銷售額看，近三年迪馬股份地產業務銷售額增長近乎停滯，2018-2020年分別約200億元、224億元和227億元。

　　2020年，在房地產行業的激烈競爭與行業調控下，東原地產繼續“跑輸”同行，排名下滑至第64位。受各地區毛利率下跌的影響，東原地產2020年業績增速也低于行業均值。

　　然而，掉隊并不影響迪馬股份想要做強地產的野心，對于2021年拿地計劃，東原地產表示耗資在300億元以內，超過其在年報中所披露的227.21億元全口徑銷售金額。此外，2021年還將分拆東原澄方沖刺IPO，加入物業公司赴港上市潮，實現做大做強的目標。

　　規模增長乏力，盈利能力下降，一向擅長造夢的東原還忽視了建造質量，從2014年起，違規銷售、業主維權現象頻發，此外，由于內控不足，內部貪腐事件也屢禁不止。

　　規模增長近乎停滯

　　龍湖、金科、東原被稱為“渝中三杰”，經過幾年的全國化擴張布局，龍湖和金科已從區域性房企躍升為全國前20強的房企，銷售規模雙雙突破2000億。

　　不甘落后的東原地產，早在2018年就提出“保50爭30”，2020年銷售額要實現千億的目標。在2017年將總部搬到上海后，其開始加速全國化擴張，先后連續進入昆明、西安、鄭州、長沙、貴陽、廣州、佛山等二線熱點城市。

　　規模擴張一度被譽為行業黑馬，根據克而瑞《中國房地產企業銷售TOP200》排行榜，2017年東原地產的全口徑銷售額為262.6億元，排在第72名；到了2018年，其銷售業績出現大幅上升，全口徑銷售額猛增至548.7億元，躋身行業第50名。

　　完成50強的小目標后，東原地產卻開始走下坡路，2019年東原地產全口徑銷售額略微下降至540.1億元，行業排名下降12名至第62名，僅踏入50強一年便再次跌出。克而瑞榜單顯示，東原地產2020年全口徑銷售額為602.1億，位于排行榜到第64名；權益銷售額為324.8億，位于排行榜第74名。

　　東原地產上市實體迪馬股份的業務組成主要包括房地產業務及物業服務、專用車及建筑裝飾工程三部分。其從特種車起家，而后切入房地產，東原地產是房地產開發業務的運營主體。

　　2020年年報顯示，迪馬股份營收、利潤雙增長，債務結構不斷優化。不過作為主要營收來源的地產業務板塊，距離千億銷售目標仍然相距甚遠。

　　按照迪馬股份房地產合并口徑計算，2018-2020年，銷售額從200億元到224億元再到227億元，東原地產近三年增長明顯停滯。克而瑞數據顯示，東原地產近三年全口徑銷售額，分別為548.7億元、540.1億元、602.1億元。

　　地產業務增長停滯不前，拖累了上市主體迪馬股份整體的利潤。2020年，迪馬股份營業收入為212.71億元，凈利潤為18.03億元，同比分別增長7.99%、25.89%。2018-2019年，迪馬股份營業總收入分別為132億元、197億元，同比分別增長38.87%、48.17%；歸屬凈利潤分別為10.2億元、14.3億元，同比增長51.87%、48.71%，增長幅度較大。

　　年報顯示，2020年，其房地產業務及物業營收為195.77億元，同比增長7.48%；毛利率20.09%，同比下降8.48個百分點。其中，華東區域的毛利率最低，為12.59%，減少了21.68個百分點。迪馬股份在年報中解釋稱是本期交付結轉的業態涉及部分尾盤，毛利偏低，拉低整體交付規模的毛利率所致。此外，東原地產采取與其他房企合作開發地產項目的策略，權益銷售占比連年下降，使其他合作房企分走的利潤增多，導致少數股東損益增長。

　　300億拿地額超去年全口徑銷售額

　　增長近乎停滯，下行周期之下，迪馬股份仍然對地產充滿信心并加大投入拿地擴張。2021年，公司同意授權公司及控股子公司經營層根據市場情況擇機增加土地儲備，獲取土地價款總額在人民幣300億元內。

　　長江商報記者注意到，2020年，迪馬股份房地產合并口徑銷售額為227.21億元，300億元的地價總額已經超過了全年銷售金額。

　　拿地方式上更加靈活也更有野心，年報稱2020年迪馬股份新增土地儲備35宗，新增建筑面積516.83萬方。拿地上除了招拍掛外，還加大了合作力度，2020年就與花樣年和大發簽訂了戰略性合作。

　　從區域布局上，深耕一二線城市的東原地產，也開始逐漸下沉。年報顯示，2020年東原在綿陽、襄陽、渭南、遵義、徐州、肇慶等三四線城市都有落子。值得注意的是，從重慶發家的東原在大本營的存感越來越低。2018年，重慶東原的銷售額突破百億，位列第八。目前東原地產已經跌出重慶銷售額前十的位置。

　　逆勢拓儲下，融資成本逐步走高。2018年-2020年，迪馬股份的融資成本分別為7.65%、8.64%、8.69%。東原地產曾不惜高成本拿地助推了成本的上升。2019年7月，東原地產子公司昆明東易房地產開發有限公司拿下云南省昆明空港經濟區相關地塊，溢價率高達144%；2016年4月，東原地產在蘇州拿下的地塊溢價率高達284%，在杭州拿下的地塊溢價率也高達183%。

　　2021年，迪馬股份還擬全力助推物業上市工作，通過戰略性投資、合作及收購進一步擴大服務規模，持續開發信息技術、建立智慧社區并提升客戶運營能力，實現做大做強的目標。

　　貪腐維權問題頻出內控受質疑

　　東原地產還頻曝內控問題，遭市場詬病。

　　近期，東原集團接連被曝內部貪腐案。其中，據通報，上海項目營銷副總監王艷菊因違紀被處理；杭州公司營銷負責人、城市助理總經理許星星，多次收受供方回扣及好處費，金額較大；營銷管理部品牌策劃副總監嚴國康，通過多個營銷策劃合同套現、多次收受供方回扣及好處費……

　　針對頻頻發生腐敗、違紀事件，東原集團曾公開回復稱，對于反腐倡廉，公司一直是非常嚴格且零容忍。公司不僅具備既有的風控和監察體系，也在廉政建設和反腐敗工作中取得了重要成果與突出貢獻。

　　但對這一回應，市場并不買單，事實上，大型房企的內部反腐已經是“常態化”的動作，很多大型房企都有相應的監察部門。如果不從制度的設計上減低腐敗現象的發生，長遠來看，將持續侵蝕企業的利潤，甚至對企業形象帶來負面影響。

　　知名地產分析師嚴躍進對長江商報記者表示，近期東原內部貪腐的消息在整個地產圈都很受關注，某種程度上還是說明當前房地產還是腐敗高發地，腐敗的查處有助于企業的經營穩健，從實際過程來看，東原這兩年的市場規模和市場影響力相對偏弱，貪腐如果不查處會更加制約發展，需要進行管控。

　　與此同時，東原地產違規銷售、業主維權現象也屢禁不止。此前，媒體公開報道，東原地產重慶多項目存在為“三無人員”包裝身份貸款買房、與業如信貸進行“首付貸”合作以及有項目疑違規將辦公樓當公寓賣等亂象。

　　自2014年起，東原地產全國多個項目遭遇業主維權導致口碑急劇下滑。在武漢，東原啟城部分業主因裝修施工質量堪憂也進行了維權活動；在鄭州，東原晴天見小區消防通道存隱患不達標，業主拒不收房，而且還存在幼兒園占地與合同約定不符，綠化不達標，私改消防規劃、防火門窗沒有安裝等問題。東原閱城因承諾的學校無法落地、“頭盔式”陽臺等問題遭遇維權；在重慶，東原晴天項目因疑存虛假宣傳，承諾的交通軌道、商業配套等無法兌現，遭業主維權。至今，很多問題東原地產仍未給予有效解決方案。

　　視覺中國(行情000681,診股)圖