任澤平：中國住房市值有多大？在國際處于什么水平？

　　來源：澤平宏觀

　　導(dǎo)讀

　　當(dāng)前中國住房市值是多少？在國際處于什么水平？上述問題關(guān)系到認(rèn)清中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來、住房政策調(diào)整等。以報(bào)告《中國住房存量報(bào)告：2019》為基礎(chǔ)，我們首次測(cè)算了全國、各省級(jí)、各地級(jí)單位的住房市值。

　　摘要

　　現(xiàn)有住房市值研究均存在明顯問題，或夸大其辭，或混淆口徑。網(wǎng)文流傳“2017年中國房產(chǎn)市值達(dá)65萬億美元，超美國、歐盟、日本總和”，在量上錯(cuò)誤地把商品房等同于商品住宅，且誤以高估的人均住房面積計(jì)算導(dǎo)致高估住房存量，在價(jià)上把規(guī)模龐大、但缺乏流動(dòng)性的農(nóng)村住房按商品房價(jià)格計(jì)算。本文的研究思路是：以市價(jià)法測(cè)算中國不同類別的城鎮(zhèn)住房市值，以成本法測(cè)算中國農(nóng)村住房市值，并主要以O(shè)ECD公布的國際住房市值數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)推算當(dāng)前值作為比較。

　　中國住房市值有多大？1）2018年中國住房市值321萬億元，是GDP的3.6倍，占股債房市值的71%。2000-2018年，中國住房市值從23萬億元增至321萬億元，年均增長15.7%；其中，住房存量增加、房價(jià)上漲分別貢獻(xiàn)11%、89%。人均住房市值從1.8萬元增至23萬元，年均增長15.2%，高于人均GDP年均增長的13.8%；城鎮(zhèn)人均住房市值從4.5萬元增加到36.8萬元，年均增長11.1%。住房成為居民家庭最重要的財(cái)富，并與金融機(jī)構(gòu)高度關(guān)聯(lián)。住房市值年均增速超過名義GDP的13%，因此住房市值與GDP的比例從233%增至356%。住房市值占股債房市值的比例由75%波動(dòng)下降至71%；2000年比例較高的主要原因在于當(dāng)時(shí)資本市場(chǎng)初步發(fā)展，股市債市規(guī)模合計(jì)7.7萬億元，僅相當(dāng)于GDP的77%。2）東部地區(qū)住房市值占全國超6成，粵京滬蘇浙魯6省住房市值占5成。分地區(qū)看，2018年東部、中部、西部、東北地區(qū)住房市值占比分別為63.2%、17%、15.4%、4.4%，而對(duì)應(yīng)的住房存量占比分別為37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，東部地區(qū)住房市值占比明顯超過住房存量主要在于房價(jià)較高。分省看，全國51%的住房市值集中在廣東、北京、上海、江蘇、浙江、山東6個(gè)東部發(fā)達(dá)省份；除寧夏外，其余省份的住房市值與GDP的比例均大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超過330%。3）一線住房市值占全國四分之一，66城住房市值與GDP比例大于350%。分線看，一線、二線、三四線住房市值占全國比重分別為25%、31%、44%，而其住房存量占比分別為4.1%、19.8%、76.1%，住房市值與GDP的比例分別為693%、345%、259%。一二線住房市值高主要源于人口長期集聚下的人地嚴(yán)重錯(cuò)配和貨幣長期超發(fā)。具體來看，住房市值與GDP的比例小于150%、在150%-250%之間、在250%-350%之間、大于350%的地級(jí)單位分別有47、120、103、66個(gè)。其中，住房市值與GDP的比例小于150%的城市多在西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，人口總量小且長期外流。住房市值與GDP的比例大于350%的城市主要分為兩類：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、廈門等核心城市；二是三亞、大理、恩施等旅游城市。可以發(fā)現(xiàn)，城市層面住房市值與GDP的比例高低與該城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大小并無明顯聯(lián)系。