鴻坤地產(chǎn)遭遇急剎車：200億規(guī)模徘徊 被列為“被執(zhí)行人”
被列為“被執(zhí)行人”之際，鴻坤地產(chǎn)業(yè)績(jī)也出現(xiàn)大幅度下跌。
近日，北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱：“鴻坤地產(chǎn)”）卷入了一場(chǎng)法律糾紛，其被列為“被執(zhí)行人”的處罰。盡管鴻坤地產(chǎn)向法院提起了再審申請(qǐng)，但還是走到了聚光燈下。
公開資料顯示，鴻坤地產(chǎn)是一家以房產(chǎn)開發(fā)為主的復(fù)合型房產(chǎn)集團(tuán)公司，具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
回溯2002年，鴻坤地產(chǎn)以城市運(yùn)營(yíng)商的身份，一舉拿下北京南城200萬(wàn)平米的“西紅門”地塊，并成為該區(qū)域內(nèi)最大的“地主”。
十八年后的今天，鴻坤地產(chǎn)成為了西紅門區(qū)域的標(biāo)簽，別墅、商場(chǎng)、寫字樓、公園隨處可見鴻坤的身影。商業(yè)、產(chǎn)業(yè)與住宅相結(jié)合的“超級(jí)大盤”模式，也成為鴻坤地產(chǎn)的招牌。
2017年初，鴻坤地產(chǎn)喊出了2023年銷售千億的目標(biāo)。然而，快三年的時(shí)間過去了，鴻坤地產(chǎn)的規(guī)模仍徘徊于200億，規(guī)模發(fā)展一直沒能提速。可見鴻坤地產(chǎn)的“千億”路走得并不順暢。
陷法律糾紛 成“被執(zhí)行人”
近日，據(jù)中國(guó)執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，京津冀地產(chǎn)巨頭鴻坤地產(chǎn)被列為“被執(zhí)行人”，案號(hào)為（2020）京0112執(zhí)7463號(hào)，執(zhí)行標(biāo)的為55821899元，執(zhí)行法院為北京市通州區(qū)人民法院。
此事緣何而起？據(jù)了解，2016年2月，鴻坤地產(chǎn)認(rèn)繳環(huán)渤海創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)(行情300832,診股)基金管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“環(huán)渤海基金公司”）30%股份。2017年3月，鴻坤地產(chǎn)將持有的環(huán)渤海基金公司30%股權(quán)全部轉(zhuǎn)出，并明確約定全部的股東權(quán)利及義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓方，協(xié)議簽訂后，受讓方已完成全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的支付，鴻坤地產(chǎn)也完全退出了環(huán)渤海基金公司的經(jīng)營(yíng)管理。
但是由于環(huán)渤海基金公司層面遲遲未配合完成工商變更手續(xù)，導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記遲遲沒有完成。2018年12月，鴻坤地產(chǎn)根據(jù)之前簽署的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議配合受讓方完成了環(huán)渤海基金公司股權(quán)過戶的工商變更手續(xù)。
鴻坤地產(chǎn)方面稱，環(huán)渤海基金公司2018年9月因其與四川糖果通訊技術(shù)有限公司的糾紛被訴至法院，鴻坤地產(chǎn)被列為被告之一。根據(jù)判決書的記載，判決鴻坤地產(chǎn)在未出資的范圍內(nèi)與現(xiàn)股東一起承擔(dān)補(bǔ)充連帶責(zé)任。
鴻坤地產(chǎn)方面認(rèn)為，鴻坤地產(chǎn)已經(jīng)依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議要求現(xiàn)股東深圳國(guó)津?qū)崢I(yè)發(fā)展有限公司完成了其應(yīng)承擔(dān)的注冊(cè)資本金的繳納，根據(jù)法律規(guī)定，鴻坤地產(chǎn)已經(jīng)不需要再承擔(dān)任何判決責(zé)任。
目前鴻坤地產(chǎn)已經(jīng)據(jù)此事實(shí)情況向法院提起了再審申請(qǐng)，法院已經(jīng)受理且正在審理中。針對(duì)鴻坤地產(chǎn)被列為“被執(zhí)行人”事宜，鴻坤地產(chǎn)也依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定向法院提起了執(zhí)行異議程序。
凈利潤(rùn)下滑 增收不增利
被列為“被執(zhí)行人”之際，鴻坤地產(chǎn)業(yè)績(jī)也出現(xiàn)下跌。
根據(jù)2020年債券半年報(bào)顯示，報(bào)告期末，鴻坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.41億元，較上年同期的38.85億元下滑26.87%，營(yíng)業(yè)成本較上年同期降低34.29%，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較上年同期降低60.94%，存貨周轉(zhuǎn)率較上年同期降低50.00%。
報(bào)告稱主要因?yàn)楸酒谑杖虢Y(jié)轉(zhuǎn)減少，故營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本相應(yīng)降低，順帶導(dǎo)致應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率降低；利潤(rùn)總額由上年同期10.79億元下滑至7.61億元，跌幅為29.47%；凈利潤(rùn)為6.32億元，較上年同期的7.88億元下滑19.72%。
鴻坤地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊，最近三年，房產(chǎn)開發(fā)收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入95%以上，其余主要為物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。
2019 年，鴻坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 96.66 億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 94.16 億元，其他業(yè)務(wù)收入 2.50 億元，主要為租金收入。
值得注意的是，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，鴻坤地產(chǎn)的毛利率從2018年的43.54%下滑至2019年的40.14%。毛利率下滑等因素導(dǎo)致鴻坤地產(chǎn)在營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)近20%的增幅的同時(shí)，凈利潤(rùn)下滑幅度卻達(dá)到22.87%，從11.7億元下降至9億元，息稅折舊攤銷前利潤(rùn)（EBITDA）同樣下滑超過15%。
負(fù)債率攀升 融資成本高
從負(fù)債率來(lái)看，鴻坤地產(chǎn)在2017 年末、2018 年末和 2019 年末資產(chǎn)負(fù)債率分別為 79.12%、79.38%和 80.26%，資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)連續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。據(jù)鴻坤地產(chǎn)年報(bào)，截止4月 30日，鴻坤地產(chǎn)2020 年已完成新增融資額 12.45 億元，并預(yù)計(jì)全年新增融資額為 80億元。
不僅如此，鴻坤地產(chǎn)的籌資現(xiàn)金流已經(jīng)連續(xù)兩年為負(fù)，2018年和2019年，鴻坤地產(chǎn)的籌資性現(xiàn)金流均為凈流出，分別為-12.69億元和-52.57億元。2019年，鴻坤地產(chǎn)的短期債務(wù)為114.7億元，而其持有的現(xiàn)金則僅有50.5億元，現(xiàn)金短期債務(wù)比為0.44倍。償債壓力較大。近幾年銀根收緊，大企業(yè)的融資難度都在加大，銷售額僅僅百來(lái)億的鴻坤更是難上加難。
今年5月，鴻坤地產(chǎn)旗下多只債券的中債隱含評(píng)級(jí)從“AA-”被下調(diào)至“A+”。此外，在下調(diào)之前，旗下“18鴻坤01”債券出現(xiàn)短期被集中報(bào)賣的現(xiàn)象，5月8日至5月25日，18天里被集中報(bào)賣12次。鴻坤地產(chǎn)籌資能力在減弱。
值得注意的是，在所有融資里面，銀行資金最便宜。越是資信高的房企，授信銀行規(guī)格越高，同時(shí)授信規(guī)模也大。
再來(lái)看鴻坤地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)，不難發(fā)現(xiàn)，鴻坤地產(chǎn)的授信銀行規(guī)格普遍不高，有的竟然還是村鎮(zhèn)銀行；同時(shí)，2019年公司的銀行授信額度，不但沒增，反而降了近100億。
一般情況下，銀行都會(huì)對(duì)授信企業(yè)進(jìn)行翔實(shí)的盡調(diào)。2019年銀行大幅調(diào)減鴻坤地產(chǎn)授信，一方面是因?yàn)楣芾韺咏鼇?lái)嚴(yán)控銀行信貸資金流向房地產(chǎn)，但高達(dá)41%的降幅，從另一個(gè)側(cè)面也反映出了鴻坤地產(chǎn)不太樂觀的基本面。
2016年，鴻坤地產(chǎn)就已突破百億銷售額；2017年，則達(dá)到了147.13億元，同比增加35%；而2018年，則為170.5億元，同比增加不足16%；2019年，只有172億，同比增加僅不足1%。以此計(jì)算，若要完成2023年“千億目標(biāo)”，意味著至少需要每年都要達(dá)到42.45%的復(fù)合增長(zhǎng)率。鴻坤地產(chǎn)壓力之大可見一斑，能否實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。